Comprar uma casa está cada vez mais caro: não apenas os preços das casas estão subindo em dois dígitos anualmente, mas as taxas de hipoteca estão subindo e esta semana ultrapassou 4% pela primeira vez desde maio de 2019. Isso está levando mais compradores a tomar uma decisão ajustável – a taxa de hipotecas Um dos produtos financeiros culpados pela crise imobiliária de 2006.
A parcela de hipotecas de taxa ajustável (ARMs) dobrou para 10% em janeiro, acima da mínima de 10 anos de 4% em janeiro de 2021, de acordo com dados da CoreLogic. A ARM oferece um preço inicial baixo por anos – geralmente de três a 10 anos – e, em seguida, o preço é ajustado depois disso, geralmente anualmente, com base em uma taxa de referência flutuante mais uma margem adicional, como 2%.
A razão para o ressurgimento do interesse pelo ARM é clara: esses empréstimos oferecem uma taxa inicial muito mais baixa do que uma hipoteca tradicional de 30 anos. Por exemplo, a taxa inicial média para um ARM de 1/5 ano (o ARM é fixo por cinco anos, reinicia a cada ano depois disso) é de 3,19% – cerca de um ponto percentual abaixo da taxa atual de 4,16% para um período de dois anos. hipoteca 30 anos, de acordo com para Freddy Mac. Mas é claro que, uma vez que a taxa inicial de cinco anos expirar, os compradores podem obter uma taxa mais alta – como 5,19% em vez de 3,19%.
Essa taxa inicial pode representar uma economia significativa para os compradores de imóveis que lidam com preços de imóveis de alto padrão. O preço médio de listagem de imóveis tem saltou 27% Desde o início da pandemia até fevereiro, atingiu quase US$ 400.000, de acordo com dados do Realtor.com.
Olhando para a matemática, isso significa que um comprador que recebe 10% de uma casa de US$ 400.000 e financia o restante com um empréstimo de 30 anos às taxas de hoje receberia um pagamento mensal de US$ 1.752. Mas o preço inicial do ARM por 1/5 anos será de US$ 1.555 – economia de cerca de US$ 2.400 por ano.
“Quando você vê os preços subindo cada vez mais, ter poder de compra dá aos compradores mais opções para procurar uma casa”, observou Brian Rogge, diretor de crédito da Mindibot, uma empresa que oferece empréstimos a consumidores – incluindo hipotecas. “Quando você pensa em ARM versus preços fixos, isso lhe dá mais flexibilidade.”
O interesse renovado na ARM pode levantar questões sobre se o mercado imobiliário está revertendo algumas das tendências de 2006, quando os preços das casas dispararam à medida que os compradores de imóveis abocanhavam e os credores abriam suas carteiras para fazer empréstimos. Mas especialistas financeiros dizem que há algumas diferenças entre o boom imobiliário pandêmico de hoje e 2006, como os padrões de empréstimos mais rígidos dos bancos.
O salto nas taxas de hipoteca está tirando muitos compradores do mercado, a Associação Nacional de Corretores de Imóveis (NAR) Ele disse Quinta-feira. Desde o início do ano, disse a associação, cerca de 6,3 milhões de lares foram expulsos do mercado de compra de casas, incluindo 2 milhões de compradores millennials. A NAR disse que espera que as taxas de juros subam ainda mais, encerrando o ano em 4,3%.
“Com os rendimentos do tesouro de longo prazo subindo, as taxas de hipotecas subirão no curto prazo”, disse Tan Kai Xian, analista americano da Gavekal Research, em um relatório, acrescentando que isso aumentaria os custos mensais da habitação e aumentaria a inflação. .
má reputação
Rogge observou que os padrões de empréstimos hoje são muito mais rígidos do que eram durante a bolha imobiliária de 2006. No estoque de imóveis há mais de uma década, alguns credores distribuíram os chamados ‘empréstimos falsos’ Ou hipotecas que exigem pouca ou nenhuma documentação de renda. Hoje, os bancos exigem que os compradores verifiquem sua renda para se qualificarem para um empréstimo.
As hipotecas de taxas ajustáveis tiveram uma má reputação na bolha imobiliária porque dispensaram alguns compradores que não podiam se qualificar para uma hipoteca tradicional. Como a taxa inicial “teaser” significava que esses compradores tinham pagamentos mensais mais baixos, os credores estavam mais dispostos a pagar os empréstimos, de acordo com Pesquisa Da Instituição Brookings.
No entanto, isso se tornou um problema, quando o mercado imobiliário entrou em colapso e a ARM foi redefinida para taxas mais altas que esses compradores não conseguiam lidar.
Mas hoje, os bancos estão verificando se os mutuários podem assumir hipotecas com taxas ajustáveis – inclusive se sua renda pode absorver uma taxa mais alta assim que o período inicial terminar, dizem os especialistas. Embora a proporção de ARMs esteja aumentando, ainda é muito menor do que era no boom imobiliário de meados dos anos 2000, quando Mais da metade Das novas hipotecas foram empréstimos com uma taxa de juros ajustável.
Também há limites para o quanto o ARM pode aumentar, o que reduz o impacto sobre os mutuários.
“Os bancos garantirão que você se qualifique para isso, e há limites para mudanças nas taxas de juros”, observou Melissa Cohn, vice-presidente regional da William Raveis Mortgage. “É um mercado completamente diferente.”
O ARM pode ser útil para compradores de imóveis que não planejam ficar em suas casas por mais de alguns anos, observou Rugg, do lawDepot.
“É perfeito para pessoas que não têm um lar permanente”, disse Rogge. “Como proprietário de uma casa iniciante, recebo uma taxa mais baixa para aumentar a renda – e eles podem eventualmente negociar e se mudar para uma casa maior. Essa, para mim, é a maneira perfeita.”
