Durante o boom imobiliário pandêmico, os compradores de imóveis aproveitaram a chance de garantir hipotecas a taxas tão baixas quanto 2% a 3%, criando um turbilhão de transações no mercado imobiliário. Mas agora, uma crescente frustração está se infiltrando no setor, pois essas taxas desconcertantemente baixas deram lugar a uma dura realidade de taxas mais altas e menos transações. O que causou essa mudança no mercado imobiliário? Digite o “efeito de bloqueio”, um termo que faz com que os profissionais do setor imobiliário soem o alarme e lidem com as consequências de uma mudança repentina.
A ideia do “efeito bloqueio” é que os proprietários relutam em vender suas propriedades – e comprar algo novo – por causa do choque financeiro que viria ao perder taxas de hipoteca historicamente baixas por algo com uma taxa de juros de 6% ou 7%.
Sean Dobson, fundador e CEO da Amherst Real Estate, pode ter resumido melhor a frustração quando tuitou recentementeFinanciamento a 3%. [mortgage rates] Em seguida, salte as taxas para 6%. [rates] É o mesmo que queimá-lo [the homes] Do ponto de vista da apresentação.”
Dobson, que dirige uma das maiores casas unifamiliares dos Estados Unidos, estava respondendo a um mapa que fiz sorte (Veja abaixo) mostra a queda maciça no número de casas à venda em todo o país.
Esse chamado “efeito de bloqueio” ocorre em quase todos os lugares. Os mercados resilientes da Costa Leste, como Richmond, VA e Filadélfia, viram as novas listagens caírem 27% e 26%, respectivamente, ano a ano. Enquanto Austin, um mercado ainda passando por uma correção no preço das residências, registrou um declínio de 31% ano a ano nas novas listagens no realtor.com entre junho de 2022 e junho de 2023.
De acordo com o Realtor.com, o número de casas à venda nos Estados Unidos diminuiu 26% em junho de 2023 em relação a junho de 2022 e 28,9% a menos que em junho de 2019.
Para entender melhor o efeito do locking in, basta considerar o fato de que 91% dos tomadores de empréstimos hipotecários têm uma taxa de juros inferior a 5%, incluindo 70,7% com uma taxa de juros inferior a 4%. Para os proprietários, não faz sentido comprar e vender um imóvel agora com uma taxa de hipoteca de 6% ou 7%.
A quantidade limitada de estoque no mercado alimentou a competição entre os compradores e fez com que os preços das casas subissem na primeira metade do ano – a forte parte sazonal do ano – na maioria dos mercados. Os mercados do Nordeste e do Centro-Oeste, em particular, registraram ganhos de preços de residências mais fortes do que o esperado nesta primavera.
No entanto, existem algumas exceções.
Basta dar uma olhada no mercado imobiliário de Austin e você verá algo extraordinário acontecer. Apesar de uma queda acentuada de 31% nas novas listagens (ou seja, casas à venda em um determinado mês), os preços das casas em Austin ainda caíram 13% em relação ao pico, de acordo com a Black Knight. A razão para este fenômeno interessante é que a oferta total no mercado (ou seja, listagens ativas) aumentou 47% em relação ao ano anterior, mesmo com a queda de novas listagens. Os preços das casas em Austin subiram cerca de 60% nos primeiros dois anos da pandemia, o que criou um grande choque na acessibilidade quando as taxas de hipoteca subiram, fazendo com que as casas permanecessem mais tempo no mercado. Em vez de observar os vendedores correndo, Austin está vendo um efeito cascata, fazendo com que os preços das casas caiam, mesmo quando a maioria dos mercados está em alta novamente.
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