“É a falta de acessibilidade que define os mercados de habitação para venda e aluguer.” Esta é uma das primeiras linhas um relatório Do Joint Center for Housing Studies da Universidade de Harvard hoje. Os preços das casas estão altos, os aluguéis estão altos e as pessoas estão sentindo a dor. Vemos isto no número de famílias sobrecarregadas de custos, definidas como aquelas que gastam mais de 30% do seu rendimento em habitação.
De 2019 a 2022, o número de proprietários de casas sobrecarregados aumentou em 3 milhões, elevando o total para 19,7 milhões. Isto significa que quase um em cada quatro agregados familiares proprietários “está agora a passar por um stress alarmantemente elevado”, observa o relatório, e 27,4% deles têm 65 anos ou mais. Ainda mais preocupante é que as famílias que ganham menos de 30.000 dólares anuais “representam mais de metade do crescimento dos proprietários de casas sobrecarregados de custos de 2019 a 2022”. Sem mencionar que os 9 milhões de proprietários que gastam mais de metade dos seus rendimentos em habitação estão extremamente sobrecarregados de custos.
“Para os locatários, o cenário é ainda mais desafiador”, disse o relatório. “Embora os aluguéis tenham aumentado mais rapidamente do que a renda durante décadas, os aumentos dos aluguéis na era da pandemia levaram a uma crise de acessibilidade sem precedentes.”
Metade das famílias arrendatárias foram consideradas sobrecarregadas de custos em 2022; 22,4 milhões de locatários, o maior de todos os tempos. O número de famílias arrendatárias sobrecarregadas atingiu o máximo histórico de 12,1 milhões no mesmo ano. O número de locatários com custos elevados aumentou em 2 milhões em comparação com 2019, e o número de locatários com custos severos aumentou para 1,5 milhões.
Os preços das casas são 47% mais elevados do que no início de 2020, embora tenham caído brevemente no início do ano passado – e as rendas ainda são 26% mais elevadas, apesar de algum declínio no mercado de arrendamento. E não vamos esquecer Taxas de hipotecaAtingiu o seu nível mais elevado em mais de duas décadas no ano passado e, embora tenha diminuído um pouco, ainda está bem acima dos mínimos históricos da pandemia. “As baixas taxas de juro que ajudaram a proteger os compradores de casas do rápido aumento dos preços das casas desapareceram… A aquisição de casa própria é, portanto, mais barata do que tem sido em décadas”, afirma o relatório.
O recente aumento na oferta de residências multifamiliares está por trás de parte deste declínio nos aluguéis que estamos vendo, mas a construção de apartamentos já começou a diminuir, por isso não está claro quanto tempo esse ligeiro alívio irá durar. Não há casas suficientes no mundo imobiliário para venda. Em algumas partes do país, a construção de novas casas é difícil devido ao extenso zoneamento e às regulamentações de uso do solo. Portanto, não é segredo que “a casa própria está a tornar-se cada vez mais fora de alcance”, observa o relatório.
Preços altos pressionam famílias
“Para pagar um pagamento tão elevado ao abrigo de rácios comuns de pagamento em relação ao rendimento, um mutuário precisaria de um rendimento anual de pelo menos 119.800 dólares, um limite que apenas um em cada sete (6,6 milhões) dos 45 milhões de agregados familiares arrendatários do país pode atingir.” . O relatório diz. “Agora é necessário um rendimento familiar anual de pelo menos 100 mil dólares para comprar uma casa com preço médio em quase metade de todas as áreas urbanas.”
Assim, apenas 6,6 milhões de arrendatários, ou 14,5%, tinham rendimentos para comprar uma casa com preço médio no primeiro trimestre deste ano. Isso representa uma queda em relação aos 7,7 milhões do início do ano passado e aos 10,2 milhões em 2022. Se você incluir um pagamento inicial de 3,5% e custos de fechamento de 3%, apenas 2,6 milhões de locatários podem pagar uma casa com preço médio, ou 5,8%.
A taxa de aquisição de casa própria para todas as idades em todo o país aumentou apenas 0,1% no ano passado, o menor aumento desde 2016 (mesmo ano em que foi atingido o ponto mais baixo pós-Grande Recessão). O número de indivíduos desabrigados também aumentou. No ano passado, 653.100 pessoas viviam sem-abrigo, um recorde histórico, de acordo com o relatório.
Literalmente, milhões de pessoas foram afastadas da propriedade da casa própria e sobrecarregadas com custos, e não parece que muita coisa vá mudar. “Olhando para o futuro, os custos da habitação deverão permanecer elevados”, afirma o relatório. “Do lado da venda, espera-se que os preços das casas subam face a uma oferta muito limitada, prolongando este mercado invulgarmente difícil para quem compra uma casa pela primeira vez.” O espaço para aluguel pode diminuir ainda mais, mas “o fraco crescimento dos aluguéis não durará muito”.
