Bairro Laurelhurst ao longo do Lago Washington, em Seattle. Imagens Getty
As taxas hipotecárias aumentaram uniformemente em todo o país, passando de apenas 3% em Setembro de 2021 para apenas 3% em Setembro de 2021. 7,33% até quarta-feira. Contudo, a resposta dos preços da habitação tem estado longe de ser uniforme, resultando numa disparidade marcante no mercado imobiliário do país. Na verdade, é a história de dois mercados imobiliários, um escaldante na base e outro gelado no topo.
Em muitos mercados imobiliários regionais, as casas de gama alta registaram descidas de preços, enquanto as casas de nível básico permaneceram relativamente incólumes.
Seattle e São Francisco, dois mercados conhecidos pelos seus mercados imobiliários de preços elevados, exemplificam este forte contraste nos valores das casas. De acordo com Índice de valor residencial ZillowOs valores das casas de “nível superior” caíram 10,7% e 13,4%, respectivamente, em Seattle e São Francisco. Enquanto isso, os valores das casas na “faixa de preço mais baixa” tiveram quedas mais moderadas, com quedas de apenas 1,5% e 4,1% em Seattle e São Francisco, respectivamente.
O que está acontecendo? À medida que a acessibilidade da habitação em todo o país se deteriora sob o peso do aumento das taxas hipotecárias, os compradores simplesmente ajustam as suas expectativas. Com os níveis superiores do mercado fora do alcance de muitos compradores, estes voltaram-se com interesse para casas mais pequenas e de preços mais baixos. Ao fazê-lo, mantiveram a metade inferior do mercado relativamente mais quente.
Além disso, muitos compradores otimistas, que negociariam uma taxa hipotecária de 3% ou 4% por uma taxa de 6% ou 7%, optaram por permanecer nas suas casas atuais. Assim, isto resulta num fluxo reduzido de procura ascendente para o “nível de preços mais elevado”, ao mesmo tempo que reduz a oferta disponível no “nível de preços mais baixo”.
Nos últimos meses, as casas de preços mais baixos têm consistentemente superado o desempenho das suas congéneres de gama mais elevada.
Dos 40 maiores mercados imobiliários do país monitorados pela Zillow, 29 permanecem abaixo dos picos de preços da era pandêmica na “faixa de preços superior”, enquanto 23 ainda não recuperaram esses picos na “faixa de preços médios”. Em contraste, apenas 10 mercados ainda estão abaixo do pico da epidemia no “estrato de preços baixos”.
Por outras palavras, 30 dos 40 maiores mercados imobiliários do país registaram máximos históricos de casas “de baixo preço” em Julho, sublinhando o apelo contínuo das opções de habitação a preços acessíveis.
Também assistimos a esta clara bifurcação a nível regional, com mercados ocidentais de alto custo, como Phoenix e São Francisco, a registar quedas globais de preços maiores do que os seus homólogos mais acessíveis do Centro-Oeste, como Cincinnati e Chicago. Notavelmente, os preços das casas em 11 mercados, incluindo Cincinnati e Chicago, atingiram máximos históricos em todos os níveis de preços em Julho. Uma razão importante para esta mudança é que os indivíduos e investidores que foram excluídos de mercados como São Francisco e Austin estão a redireccionar o seu foco para cidades como Chicago, Cincinnati e Kansas City.
Por outras palavras, houve uma corrida à “acessibilidade relativa” no primeiro semestre de 2023. Isto resultou em níveis de preços mais baixos, proporcionando maiores ganhos de preços e em “mercados relativamente acessíveis” com desempenho superior aos seus homólogos menos caros em termos de aumentos de preços.
Nota: O “nível de preço mais baixo” reflete o valor típico das casas monitoradas pelo Zillow Home Value Index na faixa do 5º ao 35º percentil. A “faixa de preço médio” reflete o valor típico das casas na faixa do percentil 35 a 65. A “faixa de preço mais alta” reflete o valor típico das casas na faixa do percentil 65 a 95.
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